Problematiek op de woningmarkt

Problematiek op de woningmarkt

Het kan niet slechter hoe Nederland het doet” kopte de Groene Amsterdammer eind mei 2017. Wat is er aan de hand? Wat kan er beter? En waarom kan Hoodhunt uitkomst bieden?  De crisis heeft vele huishoudens geraakt, maar als het op huizenprijzen aankomt lijken we alle problemen weer te zijn vergeten. Woningprijzen stijgen als nooit te voren en hebben in veel gevallen het niveau van voor de crisis weer bereikt, of zijn zelfs nog hoger geworden. Dat is natuurlijk goed nieuws als je je huis wil verkopen en de situatie een paar jaar terug nog wanhopig leek. Maar voor de economie in zijn geheel is het geen goede trend. De problemen -en aanpak daarvan- worden ondanks kritiek vanuit internationale organisaties, laks aangepakt. Maar over welke problemen we het dan? De strekking is dat er veel ongelijkheid is tussen kopers en huurders, dat de hypotheekverstrekking buitensporig is en dat de Nederlandse overheid maar weinig goeds doet voor de problematiek op de woningmarkt, ondanks goede bedoelingen. Tevens zijn er maar weinig zekerheden op de woningmarkt. Hoe gaan we daar mee om? Je leest het hieronder.
De prijzen per vierkante meten stijgen hard

In Nederland betalen we veel aan woonlasten. Niet alleen absoluut gezien, dus het bedrag in euro´s per maand. Maar ook relatief, als percentage van het besteedbare inkomen, behoren de prijzen in Nederland tot de hoogste van Europa. In een rapport wat al in 2013 werd opgesteld bleek dat de huizenprijzen de afgelopen jaren bijna verdriedubbeld zijn. Deze prijsstijging komt voornamelijk voort uit de verruiming van de hypotheekmogelijkheden. In andere woorden: De prijzen van de woningen stegen dus vooral omdat mensen steeds meer schulden konden maken. En dat ook wilden. Het lijkt namelijk alsof je rijker wordt, maar eigenlijk betaal je steeds meer voor hetzelfde aantal vierkante meters. Dat geldt voor je eigen huis, wat voor jou fijn is als je dat met overwaarde verkoopt. Maar doorgaans heb je ook een ander huis op het oog. Die vierkante meters zijn ook duurder geworden. Voor doorverhuizers is dit niet altijd een probleem. Voor starters wordt het (mede hierdoor) extra moeilijk om een huis te kopen. Een huis wordt vaak gezien als een investering of belegging. En dat kan het ook zijn, maar om van de overwaarde te kunnen leven is het nodig om het volgende huis kleiner te kopen, of in een goedkopere wijk, zodat je ook werkelijk van de overwaarde kunt genieten. En dat doen uiteindelijk maar weinig mensen. In ons buurland Duitsland verliep het op het gebied van woningprijzen heel anders. Daar stegen de woninglasten slechts mee met de inflatie. Huizenkopers moeten een deel van de woningprijs sparen voordat ze kunnen kopen en dat wordt met belastingvoordeel gestimuleerd. Tegelijkertijd kopen er in Duitsland ook minder mensen. De huren (net als de woningprijzen voor koopwoningen) ligt er lager. Wat kan Nederland hier volgens het artikel van leren? Dereguleer de hypotheekmarkt niet, en blijf de huurprijzen reguleren.

Ongelijkheid als gevolg van prijsstijging

Lange tijd was de gedachte dat deregulering van de hypotheken zou leiden tot meer eigen woningbezit en het voornamelijk voor lage en midden inkomens mogelijk zou maken om een huis te kopen. En hoewel dat deels waar is, blijkt ook dat de ongelijkheid is toegenomen. De locatie speelt daarbij ook een belangrijke rol. Waar de daling van de huizenprijzen sinds 2008 over heel Nederland gelijk verdeeld was, is de stijging juist heel lokaal, in het bijzonder in de grote steden. Omdat er schaarste is op de woningmarkt, is snelheid erg belangrijk. Dat geeft mensen die zonder hypotheek kopen een gigantisch voordeel. En dat is niet zo uitzonderlijk. In Amsterdam kan een kwart van de mensen een woning kopen, zonder een hypotheek af te hoeven sluiten. Rijke mensen (of mensen met rijke ouders) hebben hier dus een duidelijk voordeel. Wat kun je met deze informatie? De kans dat je van een op andere dag een huis kunt kopen zonder hypotheek is niet groot. Begin daarom voordat je naar huizen gaat kijken met een inventarisatie? Zijn er in je omgeving mensen die wat zouden kunnen en willen schenken? Wat zijn je mogelijkheden qua hypotheek? Begin met sparen. Hoe meer eigen inbreng en hoe meer informatie je vooraf hebt, hoe sneller je kunt bewegen.

Een woning kopen om er niet zelf te wonen

Het wordt steeds populairder om een woning te kopen, en die vervolgens te verhuren. De lage rente in combinatie met de vrijheid om de huurprijs te bepalen, maken dit een interessante optie. In heel Nederland komt deze constructie ongeveer bij zes procent van de verkochte woningen voor. Maar in een aantal middelgrote steden loopt dat percentage hard op. Vanuit het oogpunt van de huizenkopers gezien, is het een goed alternatief voor de lage spaarrentes. De huren brengen meer op, en de huizen stijgen waarschijnlijk ook in waarde. Dat dit geen houdbare situatie is wordt nu ook erkend, met steden als Utrecht en Amsterdam die bezig zijn met maatregelen om ´buy to let´ tegen te gaan. Waarom is kopen om te verhuren gevaarlijk? Als de spaarrentes aantrekken en andere beleggingen weer interessanter worden, zijn de ´huisjesmelkers´ al snel geneigd hun woningen te verkopen. Daardoor dalen de huizenprijzen, wat ervoor zorgt dat de hypotheken van ´normale´ mensen onder water komen te staan.

Hoe werkt de huizenmarkt nu precies?

Sterke prijsstijgingen hebben als risico sterkte prijsdalingen. Maar hoe groot die kans is, weet eigenlijk niemand. Want hoewel veel mensen pretenderen er verstand van te hebben, blijkt keer op keer dat de meningen van deskundigen flink uiteenlopen. Over één ding is men het wel eens; na langdurige prijsstijgingen (flink boven de inflatie), volgt altijd een correctie. Wanneer die correctie inzet laat zich dan weer niet voorspellen. Dat is lastig als je een huis koopt of verkoopt. Je wilt natuurlijk graag op het laagste punt van de markt kopen, terwijl je je huis graag duur verkoopt (alhoewel je dan, zoals hierboven al genoemd, zelf waarschijnlijk ook meer voor je nieuwe woning betaalt). Het belangrijkste wat je uit dit punt mee kunt nemen is dat huizenprijzen niet altijd stijgen, en ook niet altijd dalen. Dat het een cyclische markt is en dat wachten soms kan lonen.

Kwetsbare economie door hoge schulden

De totale hypotheekschuld stijgt. Zowel in totaal wat uit staat aan hypotheken, als de hypotheek per gezin. Omdat we weten dat er ook steeds meer huizen zonder hypotheek gekocht worden is het des te zorgwekkender dat dit cijfer zo op loopt. Wat doet Nederland hier volgens de Groene Amsterdammer niet goed? De overheid stimuleert dat mensen hoge schulden op zich nemen. Bijvoorbeeld door de nationale hypotheekgarantie en hypotheekrenteaftrek. Wat kun jij hier als huizenkoper mee? Niet zo veel, alhoewel je natuurlijk wel zou kunnen (beginnen met) sparen, om te zorgen dat je minder dan 101% van de waarde van je –toekomstige- woning hoeft bij te lenen. Huur, koop, huur, koop Stijgende woningprijzen hebben ook invloed op de huurprijzen. De woz-waarde bepaalt namelijk voor een groot deel de huurprijs van sociale huurwoningen. Stijgen de woningprijzen, dan stijgen de woz-waarden. En stijgen de woz-waarden, dan stijgen de huren. Stijgende huurprijzen maken het interessanter om woningen te kopen voor de verhuur (buy to let, waar we het al even over gehad hebben). En tja. Dat drijft de woningprijzen. Wat de huurprijzen weer verhoogt. Kortom: vicieuze cirkel. Daarnaast wordt het door de stijgende huurprijzen voor veel mensen steeds moeilijker om iets opzij te zetten voor het kopen van een woning. Waardoor men afhankelijk blijft van de verhuurder. Die daardoor de weg vrij heeft om een hogere huur te vragen. Waardoor sparen nog moeilijker wordt. En dan is er een derde relatie. Door stijgende woning prijzen, wordt de grond van de gemeente (die meestal de grondeigenaar is, maar de grond kan ook van iemand anders zijn) steeds meer waard en gaat die grond voor steeds hogere bedragen van de hand. Gemeenten hebben daardoor snel het gevoel dat ze geen maximaal profijt halen als ze de grond voor minder verkopen, aan bijvoorbeeld een woningcorporatie. En dat is jammer, want dat brengt de bouw van betaalbare huurwoningen in gevaar.

De werking van vraag en aanbod. Of toch niet?

Het is economie 1.1. Ongeveer het eerste wat je leert op de middelbare school. Hoge prijzen (dus veel vraag en weinig aanbod) leidt tot meer aanbod. Dat zou dus de bouw van woningen moeten betekenen. En als het aanbod en de vraag enigszins overeenkomt dalen de prijzen tot ongeveer de kostprijs. In de woningmarkt werkt dat niet zo. Bouwers, ontwikkelaars en zelfs gemeenten hebben belang bij hoge woningprijzen en dus schaarste. Er wordt daarom niet voldoende gebouwd. Wat deed Nederland hier fout? Dit kon gebeuren doordat het rijk zich heeft terug getrokken uit de ruimtelijke ordening en woningbouw. Ook de komende tijd lijkt het er niet op dat er voldoende woningen worden opgeleverd. En als dat wel zou zo zijn? Dalen de prijzen dan? Eerder andersom, zegt een oud-wethouder van Amsterdam. Hoe meer reuring in de stad hoe aantrekkelijker. En hoe aantrekkelijker, hoe hoger de prijzen. Kortom, de woningmarkt volgt niet helemaal de normale tendens van vraag en aanbod.

Hoe helpt Hoodhunt je toch het juiste huis voor een aantrekkelijke prijs te vinden?

Allereerst kan zelfs een platform als Hoodhunt geen soelaas bieden voor landelijke trends. Wat we wel kunnen doen is de woningmarkt transparanter maken. Publiceer je huis op Hoodhunt en je weet snel hoe het in de markt ligt. En als koper heb je vlot een beeld wat er voor jouw budget mogelijk is in de buurt waar je graag zou wonen. Makelaarskosten kunnen snel oplopen, maar met Hoodhunt kun je ervoor kiezen je huis (deels) zonder makelaar te verkopen of aan te kopen. En dat scheelt zomaar een paar duizend euro die je minder hoeft te lenen. Dan wordt er weer meer mogelijk en het draagt zelfs bij dat je sneller kunt bewegen op de markt. Uit bovenstaand artikel is vast en zeker duidelijk geworden dat de woningmarkt constant in beweging is, en dankzij de transparantie van Hoodhunt kan je mooi zien wat de veranderingen zijn, en op tijd anticiperen.

Categorie: